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甘肃省临夏回族自治州物业管理条例
發布時間:2019-06-29     來源:民族日报      瀏覽次數:622

甘肅省臨夏回族自治州物業管理條例

2019年2月21日臨夏回族自治州第十五屆人民代表大會第四次會議通過 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準)

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據國務院《物業管理條例》等法律法規,結合自治州實際,制定本條例。

第二條本自治州行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動,適用本條例。

第三條本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條自治州房地產主管部門負責全州物業管理活動的統一監督管理工作。

縣(市)人民政府負責本行政區域內物業管理工作的領導和組織,確定縣(市)物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府物業管理機構;鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理水平,促進物業管理行業健康發展。

(市)物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內物業管理區域劃分、物業承接查驗等日常監督管理工作。

社區、居(村)民委員會協助、配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

其他有關行政職能部門按照各自職責負責做好物業領域相關監督管理和服務工作。

第五條自治州房地產主管部門、縣(市)物業主管部門應當開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓,引導業主和物業服務企業依法行使權利、履行義務;應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信教育和管理,促進物業服務企業依法經營、誠信服務,維護市場秩序和公平競爭,推動物業管理行業健康發展。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第六條房屋所有權人為業主。物業使用人根據法律法規、管理規約以及其與業主的約定,享有業主權利,承擔業主義務。

業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業專項維修資金的管理和使用;

十)法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

六)法律、法規規定的其他義務。

第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。業主不能參加業主大會會議的,可以委托代理人參加。代理人不能為本小區物業服務企業人員,且受理委托不得超過三個。

業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條一個物業管理區域內,已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上,或者達到百分之三十以上不足百分之五十,但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的,建設單位應當向物業所在地的縣(市)物業主管部門或街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議的文件資料:

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

符合成立業主大會條件的,縣(市)物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,應當在收到提出籌備業主大會書面申請后六十日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第九條 業主大會決定下列事項:

(一)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)選聘或者解聘物業服務企業;

(四)籌集和使用專項維修資金;

(五)在規劃許可的前提下,改建、重建建筑物附屬設施;

(六)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費標準;

(七)改變共有部位的用途;

(八)利用共有部位經營以及經營收益的分配與使用;

(九)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

(十)改變或者撤銷業主委員會不合法的決定;

(十一)法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。

決定前款第(四)項、第(五)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款規定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

由于業主達不到法定人數無法召開業主大會的,可以召開業主代表大會,決定除本條款第(四)項、第(五)項以外的其他事項。業主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產生,業主代表不得少于全體業主的百分之五十。

第十條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生,執行業主大會決定的事項,履行法律法規規定的職責,接受業主的監督。

業主委員會由五至十一人的單數組成。業主委員會委員每屆任期不超過五年,可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席,作出的決定應當經全體委員過半數同意。

業主委員會會議做出的決定,應當在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五天,在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數的業主且占已交付物業總人數過半數的業主同意的情況下生效。

業主大會和業主委員會的決定,對全體業主及物業使用人具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十一條業主代表大會代表和業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)系本物業管理區域內的常住業主,遵守法律法規,公道、正派,能正確維護業主的合法權益。

(二)本人有履行業主代表大會代表、業主委員會委員職務的能力和時間保證;

(三)能帶頭履行業主義務,按時交納物業費、住宅專項維修資金等費用;

(四)法律法規規定的其他條件。

第十二條業主大會每年至少召開一次會議,由業主委員會召集。

業主委員會未按業主大會議事規則按期召集業主大會會議的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當督促召開業主大會會議。

有下列情形之一的,業主委員會應當召集業主大會臨時會議:

(一)發生重大事故或者緊急事件,需要及時處理的;

(二)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

(三)業主委員會委員缺額人數超過總人數二分之一,或者業主委員會主任缺額,或者二名副主任缺額的;

(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他需要召開業主大會臨時會議的。

第十三條首次業主大會會議經費由建設單位承擔,除首次業主大會會議外工作經費從共用部位、共用設施收益中列支,無共用部位、共用設施收益的由全體業主分攤。工作經費的收支情況,應當每半年以書面形式在物業顯著區域內公示一次,公示期限不得少于七天,接受業主監督。

第十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的縣(市)物業主管部門和街道辦事處或鄉(鎮)人民政府備案:

(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

(二)管理規約;

(三)業主大會議事規則;

(四)業主大會決定的其他事項。

第十五條業主委員會應當建立定期接待制度,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴,并做好記錄,必要時及時向物業服務企業、建設單位等反饋。

業主委員會應當建立信息公開制度,及時公布物業服務合同的簽訂與履行、管理規約的實施、住宅專項維修資金的歸集和使用、公共收益的收支情況等物業管理活動中的重大事項。

業主委員會應當建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議以及物業管理活動中重要事項的記錄,并建立工作檔案。

第十六條業主委員會任期屆滿前九十日內,應當召集業主大會會議進行換屆選舉。根據管理規約或者業主大會決定,應當委托第三方專業機構對業主委員會任期內財物狀況進行審計。

業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當督促指導換屆選舉。

第十七條業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于業主共有的財物等,移交新一屆業主委員會。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第十八條業主大會、業主委員會應當配合所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及社區、居(村)民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督。

第十九條業主委員會委員不得有下列行為:

(一)挪用、侵占業主共有財產;

(二)非法索取、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

(三)利用職務之便要求物業服務企業內任職或減免其個人物業服務費;

(四)擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動;

(五)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第二十條業主委員會委員有下列情形之一的,經業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上有投票權的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定終止其委員資格:

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業主義務的;

(五)侵害其他業主、物業使用人或物業服務企業合法權益的;

(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三章 前期物業管理

第二十一條物業管理區域劃分應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮建筑規模、共用部位、共用設施設備、社區建設等因素,由縣(市)物業主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及社區共同劃定。

建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的,在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用部位、共用設施設備共有功能的,不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

第二十二條住宅物業的建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積,并納入建設計劃,同步設計、同步施工、同步交付使用,不得出售或者改變用途。

物業服務用房產權歸全體業主所有。

物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋,具備水、電、通風、采光、簡單裝修等適用條件,且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

建設住宅總建筑面積在五萬平方米以上的,物業服務用房的面積,按照住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定。建設住宅總建筑面積低于五萬平方米(包括五萬平方米)的,物業服務用房面積不得少于四十平方米。

第二十三條物業管理區域劃定后,建設單位在銷售房屋時,向買受人明示物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約,并作為銷售合同的附件,明示下列內容:

(一)物業管理區域的范圍;

(二)地上地下物業共用部位、共用設施設備的名稱、位置、面積及其權屬;

(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;

(四)公共車位數量和位置;

(五)地下室(不含人防地下室部分)、底層架空層面積及其權屬;

(六)物業服務用房的面積和位置;

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第二十四條住宅小區的建設單位應當按照國家規定通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務,并簽訂前期物業服務合同,合同期限不超過三年。投標人少于三個或者房屋建筑面積少于三萬平方米(包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積),經物業所在地的縣(市)物業主管部門批準,可以采用協議方式選聘具備相應條件的物業服務企業。在業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同自行終止。

前期物業管理期間,有下列情形之一的,建設單位應當依法重新選聘物業服務企業,并監督物業服務企業之間依法交接:

(一)前期物業服務合同期滿,業主大會尚未成立,物業服務企業不愿再續簽合同的;

(二)物業服務企業擅自撤離的;

(三)物業服務企業被吊銷營業執照的;

(四)法律、法規規定的其他情形。

第二十五條建設單位交付前期物業應當符合下列條件:

(一)取得建設工程竣工合格證;

(二)供排水、供電、燃氣、供熱已納入市政管網系統,并按照要求和設計標準安裝計量裝置;有分戶計量要求的,應安裝分戶計量裝置;

(三)通信網絡、有線電視數據傳輸信息端口敷設到戶;信報箱、網購小商品儲存箱等按規劃設計配置到位;

(四)安全監控裝置按照要求安裝到位,做到物業管理區域全覆蓋;電梯、鍋爐、消防等特種設施設備,經相關部門驗收合格。

(五)按照規劃設計完成物業服務用房以及停車庫、車位的配建;

(六)按照規劃設計完成綠化工程建設,因季節原因需延后完成的,建設單位作出的書面保證已在物業管理區域內公示;

(七)住宅公共區域內消防通道、安全出口等,按照國家相關標準標示。

分期建設的項目,建成區應當符合前款規定,并與施工區設置隔離設施。

第二十六條建設單位向前期物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;分戶驗收等竣工驗收資料。

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)供水、供電、供氣、供熱、通信網絡、有線電視等準許使用文件;

(五)建設工程消防驗收意見書或建設工程竣工驗收消防備案憑證;

(六)業主名冊;

(七)物業管理所必需的其他資料。

前期物業服務合同終止的,物業服務企業應當將物業服務用房及前款所列資料移交給業主委員會。

第二十七條物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責:

(一)參與工程的查驗,對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題,及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議,并協助專業管理部門督促落實;

(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議,并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

(三)收集物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料,建立日常管理檔案;

(四)向業主提供物業服務并引導業主遵守約定,維護物業公共利益和管理秩序。

第二十八條物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時,應當和建設單位簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料建立檔案,并妥善保管。

第四章 物業管理與服務

第二十九條縣(市)物業主管部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府督促、指導老舊住宅小區成立業主大會實行業主自治管理或選聘物業服務企業進行管理。

第三十條從事物業服務活動的企業,應當具有獨立的法人資格,誠實守信,依法經營,科學管理,規范服務。

第三十一條業主委員會應當依據法律法規與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,就物業管理事項、服務質量和服務標準、服務費用、雙方的權利和義務、物業管理用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十二條物業服務企業應當依照物業服務合同約定提供相應服務,并履行下列職責:

(一)房屋共用部位的維修養護和管理;

(二)物業共用部位、共用設施設備的維護養護和運行管理;

(三)物業管理區域內環境衛生、垃圾清運、化糞池清掏、公共防疫及公共區域的綠化養護等環境管理;

(四)物業管理區域內的秩序維護、安全防范,以及救助等事項的協助工作;

(五)做好物業管理區域內消防通道、消防撲救場地、樓道、樓梯間、單元門庫、疏散通道管理;

(六)按照業主大會的決定,做好利用物業共用部位和共用設施設備的經營管理;

(七)按照相關法規規定和合同約定,做好室內外裝飾裝修管理服務和停車管理服務工作;

(八)對業主或者物業使用人的違法違規違約行為進行告知、勸阻和制止,勸阻、制止無效的,應當及時報告相關主管部門處理;

(九)做好物業、業主和日常物業管理資料的歸檔和管理工作;

(十)按照業主大會的決定和物業服務合同的約定,做好其他物業管理服務工作。

鼓勵物業服務企業拓展服務范圍,滿足業主日益增長的多元化生活服務需求,為業主提供專有部分專項服務或者特約服務工作。

第三十三條物業服務企業要求提前解除物業合同,應提前六十天告知業主委員會,按規定做好各項移交工作,并承擔相應責任。業主大會決定解聘物業服務企業,業主委員會應當提前六十天通知物業服務企業。由原物業服務企業向業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理下列交接事宜:

(一)移交物業、業主和日常物業管理資料;

(二)移交物業服務用房及屬于業主共有的財物;

(三)對物業管理相關費用進行清算,并就業主欠交費用進行約定;

(四)其他需要交接的事項。

在交接工作未辦結或者沒有進行明確約定之前,原物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務,新選聘的物業服務企業也不得強行進駐物業管理區域、行使物業服務管理權。

第三十四條物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意,不得在物業管理區域內從事下列活動:

(一)改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;

(二)設置營業攤點;

(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;

(四)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

(五)擅自提高物業管理相關費用;

(六)從事與物業管理服務無關的活動。

第三十五條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價和級別管理。普通住宅前期物業服務以外的物業服務收費實行市場調節價。

實行政府指導價的物業服務收費,嚴格執行自治州價格主管部門會同同級物業主管部門制定的全州物業服務收費基準價及浮動幅度。物業服務企業向物業項目所在地的縣(市)物業主管部門申請評定物業管理服務等級。縣(市)物業主管部門認定住宅小區物業管理服務等級,作為同級價格主管部門核定收費標準的依據。

第三十六條物業服務企業違反價格管理規定及物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費、強制服務或者變相強制服務并收費、不按規定實行明碼標價的,業主委員會對超收部分有權制止或者糾正,業主有權拒交,并向所在地的縣(市)物業主管部門反映督促整改。

物業服務企業履行合同義務的,業主應當按照合同約定交納物業服務費,不得拒交或者惡意拖欠。業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

物業服務企業在服務區域內顯著位置每半年一次以書面形式公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況和業主規約等相關信息。物業服務企業不得向業主或者物業使用人收取未予公示的費用。

第三十七條縣(市)物業主管部門應當加強物業服務行業誠信體系建設,開展物業服務企業誠信等級評定和創優評先活動,并通過社會征信系統及時公布企業征信優劣信息。制定對物業服務企業在物業項目評優、項目招投標等方面的激勵政策和限制性規定。

第三十八條業主將物業交付他人使用,約定由物業使用人交納物業服務費的,應當督促物業使用人履行約定;物業使用人欠交物業服務費的,業主承擔連帶責任。

第三十九條物業管理區域內占用業主共有的道路和其他場地用于停放車輛的車位,屬于業主共有,不得出售。車位應當優先滿足業主需求。車位總量少于業主總數或者需求數的,應當在管理規約中明確取得車位的方法。車位滿足業主需要后仍有空余的,可以向物業管理區域以外的其他人出租。除管理規約、業主大會另有規定的外,出租期限一次不超過十二個月;租賃合同期滿后,業主有新增需求的,應當優先滿足。

停放車輛按照價格行政主管部門規定的標準或者業主大會和物業服務企業共同確定的標準交費,車位收費屬于全體業主所有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造或者補充住宅專項維修資金,也可以根據業主大會的決定使用。

車主對車輛有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂車輛保管合同。

建設單位未出售或者未附贈的車庫,應當優先滿足本區域內業主停車需求,業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。

第四十條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件,并在轉讓或者出租物業十日前,將轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業和業主委員會。

第四十一條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋時,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當按照相關法規規定為裝修人提供管理和服務,并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人和裝飾裝修企業。

第四十二條業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

第四十三條物業交付使用前,建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信網絡、有線電視等設施設備和有關技術資料移交給相關專業經營單位,相關專業經營單位應當及時接收并做好相應的管理。

物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信網絡、有線電視等專業經營單位向最終用戶收取有關費用。其中屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業交納。

專業經營單位不得向物業服務企業收取變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等發生的費用。

相關專業經營單位在老舊住宅小區的服務項目暫不具備向最終用戶收取費用的,應當制定和實施限期改造計劃,過渡實現向最終用戶收取費用。

專業經營單位不得強制物業服務企業或者其他管理人代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收前款有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收服務費,但不得向業主收取服務費等額外費用。第五章 物業的使用與維護

第四十四條業主、物業使用人在使用物業時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則,正確處理供排水、通行、通風、采光、管線鋪設和建筑維修、噪聲、有害物質排放等方面的相鄰關系。

第四十五條 物業使用中禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

(二)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

(三)將無設計防水的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(四)損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設施,影響公共安全;

五)違法搭建、改建建筑物或構筑物;違法在院落、屋頂私搭亂建;違法挖掘房屋地下空間;

(六)違規拆除各類安全設施設備;

(七)擅自占用綠地,損毀樹木、綠化設施;

(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物,往樓下拋棄物品;

(九)違反有關法規、管理規約飼養動物,影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活;

(十)排放超過規定標準的噪聲、光、輻射等;

(十一)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品;

(十二)損壞、挪用、埋壓、圈占、遮擋、拆除或停用消防設施器材;占用、堵塞、封閉消防通道、消防撲救場地等消防場地;占用樓道、樓梯間、單元門庫、疏散通道放置雜物等;違規安裝、使用電器產品和敷設用電線路;

(十三)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

對違反前款規定的行為,物業服務企業、業主委員會、業主和物業使用人有權予以勸阻、制止,勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時向有關行政主管部門報告,依法追究相關責任人的責任。

第四十六條建設單位應當按照有關法規規定承擔物業的保修責任,保修期滿后,物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造責任及費用,按照下列規定承擔:

(一)按照業主的建筑物區分所有權范圍,由部分業主或者全體業主承擔;

(二)屬于人為損壞的,費用由責任人承擔;

(三)物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信網絡、有線電視等專業經營設施設備,屬于業主專有部分的,由業主承擔;業主專有部分之外的,由相關專業經營單位承擔。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信網絡、有線電視等專業經營單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施的維修和養護責任。物業服務企業依法承擔小區共用部位、共用設施設備的監管、維修和更新責任,加強對電梯等特種設備的巡查監管,委托特種設備生產商或具備相應資質的專業維修單位進行維護、保養。

維修、更新和改造物業共用部位、共用設施設備時,相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當承擔相應的修復或者賠償責任。因物業維修、更新和改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

第四十八條物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置相應的警示標志,采取具體防范措施,向業主委員會和有關行政管理部門報告,立即排除。

第四十九條住宅專項維修資金的交存、歸集、使用、管理、審計和監督,嚴格按照住建部《住宅專項維修資金管理辦法》規定執行。

第六章 法律責任

第五十條對違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第五十一條 業主委員會委員違反本條例第十九條規定的,應當退還被挪用、侵占業主的共有財產和索取、收受的報酬及得到的不當利益;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十二條建設單位違反本條例第二十三條規定,未向房屋買受人明示物業管理區域等相關事項的,由縣(市)物業主管部門責令整改;逾期不改的,處五千元以上二萬元以下的罰款。

第五十三條建設單位、物業服務企業違反本條例第二十六條、第三十三條規定,不移交或不交接有關資料等的,由縣(市)物業主管部門責令限期整改;逾期仍不移交或不交接的,對建設單位、物業服務企業予以通報,并處一萬元以上五萬元以下罰款。

第五十四條物業服務企業違反本條例第三十一條、三十二條規定,未履行物業服務合同約定義務和相應職責,導致業主人身、財產受到損害的,依法承擔相應的法律責任。

第五十五條物業服務企業違反本條例第三十二條第(五)項、第四十五條第(十二)項規定的,由縣(市)物業主管部門責令改正,處五千元以上五萬元以下的罰款;造成安全事故的,按照有關規定追究相關責任。對個人違反本條例第四十五條第(十二)項規定的,處警告或者五百元以下罰款;造成安全事故的,按照有關規定追究相關責任。

第五十六條對物業服務企業違反本條例第三十四條第(一)項、第(三)項、第(四)項、第(五)項規定之一的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款,違反第(二)項、第(六)項規定之一的,處一萬元以上二萬元以下的罰款。個人違反本條例第三十四條第(一)項、第(二)項、第(三)項規定之一的,處一千元以上一萬元以下的罰款。

第五十七條 物業服務企業違反本條例第三十六條規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的,由縣(市)價格主管部門責令整改,限期退還違規收取的收費,并按照相關規定處以罰款。

第五十八條物業服務企業違反本條例第四十三條規定,代收水、電、氣、熱等費用向業主加收手續費的,或者限制為業主水、電、氣、熱卡充值,影響業主生活的,由縣(市)物業主管部門責令整改,限期退還加收費用。

第五十九條業主、物業使用人和物業服務企業違反本條例第四十五條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由縣(市)建設、房管、物管、城管、公安、消防及其他有關主管部門按照各自職責依法查處。

第六十條建設單位、物業服務企業、專業維修單位、專業經營單位違反本條例第四十六條、四十七條規定,不履行或者拖延履行保修、維修、養護責任的,由縣(市)物業主管部門責令限期整改;逾期不改的,處五萬元以上十萬元以下的罰款,造成業主損失的,依法承擔賠償責任。

第六十一條物業服務企業在解除、終止物業服務合同后拒不辦理退出手續的,由縣(市)物業主管部門處一萬元以上十萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十二條縣(市)物業主管部門,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,以及其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:

(一)未按照規定的期限、條件劃分物業管理區域的;

二)未按照規定組織指導成立業主大會籌備組、業主大會,或者干預、阻撓業主委員會選舉的;

(三)接到舉報投訴不及時處理的;

(四)其他不履行法定職責的行為。

第七章 附則

第六十三條 本條例下列用語的含義:

(一)物業使用人,是指承租人或者以其它合法方式使用物業者。

(二)物業服務企業,是指依法設立、具有獨立法人資格,從事物業服務活動的企業。

(三)共用部位,是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(四)共用設施設備,是指住宅小區或單幢住宅內,共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第六十四條 本條例自頒布之日起施行。


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